La condizione per effetto della quale le parti subordinano gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare il prezzo stabilito è qualificabile come “mista”, non meramente potestativa, e pertanto non rende inefficace il preliminare in cui è inserita.
È quanto nuovamente ribadito dalla Corte di Cassazione all’esito di un procedimento volto ad ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita a seguito dell’inadempimento da parte del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo.
In particolare quest’ultimo, aveva giustificato la propria inottemperanza in ragione della nullità del suddetto contratto preliminare perché contenente una condizione meramente potestativa, o comunque illecita ovvero impossibile, quale – per l’appunto – il subordinamento degli effetti contrattuali all’erogazione del mutuo da parte della banca.
La Corte d’Appello di Roma, conformandosi alla precedente decisione del Tribunale di Latina, aveva accolto la domanda del promittente venditore e aveva disposto il trasferimento del bene subordinatamente al saldo del prezzo, rigettando la domanda di nullità formulata dal promissario acquirente.
Quest’ultimo ha dunque presentato ricorso in Cassazione lamentando, tra l’altro, l’errata valutazione fatta dalla Corte d’Appello circa la natura della condizione apposta al preliminare, da considerarsi – a detta del ricorrente – illecita o impossibile, poiché l’evento in essa dedotto sarebbe stato irrealizzabile e rimesso alla sola volontà delle parti, sì da rendere inefficace l’intero contratto preliminare.
La Cassazione, riprendendo un orientamento giurisprudenziale oramai consolidato, ha affermato che la condizione in questione sia da qualificare come mista in quanto la concessione del mutuo dipende non solo dall’istituto bancario, ma anche dal comportamento tenuto dal promissario acquirente nell’approntare la relativa pratica: “l’attività omessa – continua la Corte – costituisce oggetto di un obbligo giuridico e proprio la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista” .
In forza di tali principi, la Suprema Corte ha rigettato la doglianza del ricorrente e confermato la validità e l’efficacia del contratto preliminare di compravendita stipulato dalle parti.
Cassazione Civile. 11.09.2018, n. 22046