Qualora l’immobile concesso in locazione presenti dei vizi, il conduttore non può discrezionalmente sospendere o autoridurre il canone di propria iniziativa, salvo il caso in cui manchi completamente la prestazione del locatore che non consenta il godimento del bene.
Sulla questione si è pronunciata Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4913 depositata lo scorso 2 marzo.
Nel caso esaminato, una società locatrice si era rivolta al Tribunale per ottenere il rilascio di un immobile concesso in locazione ad altra società lamentando il pagamento dei canoni da parte di quest’ultima. Il Tribunale aveva accolto detta richiesta, dichiarando la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le due società, con condanna della conduttrice al rilascio dell’immobile oltre al pagamento dei canoni di locazione fino alla riconsegna. In particolare, era stata rigettata l’eccezione di inadempimento con cui la locataria aveva asserito l’inidoneità dell’immobile all’uso pattuito in quanto pieno di rifiuti tossici, circostanza che aveva determinato il proprio inadempimento nel pagamento dei canoni. Detta sentenza era stata impugnata dalla conduttrice, ma anche la Corte d’Appello ne aveva confermato il contenuto.
Proposto dunque anche ricorso per Cassazione, la Corte ha ribadito il costante orientamento giurisprudenziale secondo cui il sinallagma che contraddistingue il contratto di locazione non consente al conduttore di sospendere il pagamento del canone, salvo nel caso in cui venga a completamente a mancare la controprestazione del locatore: l’autoriduzione del canone – ha specificato la Corte – costituisce infatti un comportamento arbitrario ed illegittimo del conduttore che fa venir meno l’equilibrio sinallagmatico del negozio anche se la scelta sia stata effettuata dal conduttore sulla base dell’art. 1578, comma 1, c.c., il quale, nell’evocare eventuali vizi che diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità della cosa locata all’uso pattuito, consente al conduttore di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del canone, ma non gli riconosce una facoltà unilaterale in tal senso; è il Giudice, infatti, a dover valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni per riportale ad un piano paritetico.
La Cassazione ha pertanto rigettato il ricorso della società conduttrice.
Cassazione Civile, 02.03.2018, n. 4913