Non è nullo il preliminare di compravendita di immobile che presenta abusi, ben potendo essere resa la dichiarazione o prodotta la documentazione relative alla regolarità dell’edificazione o all’eventuale concessione in sanatoria all’atto della stipulazione del definitivo contratto di compravendita. Inoltre non ricorre inadempimento del promittente venditore se il promissario acquirente è a conoscenza della – parziale o totale – abusività dell’immobile.
Lo ha stabilito la Seconda Sezione Civile della Cassazione, con la sentenza n. 20707 depositata il 4 settembre scorso.
Nel caso esaminato, a seguito della sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, la promissaria acquirente di un immobile con abusi parziali aveva citato in giudizio i promittenti venditori, invocando la nullità del preliminare e, in via subordinata, la sua risoluzione, riferendo che le parti promittenti venditrici si erano accollate le spese della domanda di sanatoria, che non era stata portata a termine e che era stata presentata tardivamente.
I convenuti avevano eccepito che l’attrice era consapevole della parziale abusività dell’immobile e del mancato esaurimento della pratica di condono; altresì avevano censurato la responsabilità dell’attrice per aver realizzato opere abusive senza autorizzazione, che avevano determinato un sequestro ed un procedimento penale, nonché il mancato pagamento della terza rata del prezzo.
Il Tribunale aveva escluso la nullità del preliminare ma aveva dichiarato la risoluzione per inadempimento dell’attrice, che aveva proposto appello, rigettato dalla Corte.
La promissaria acquirente ha pertanto impugnato anche detto provvedimento in Cassazione, esponendo che ella era soltanto a conoscenza dell’esistenza di una generica pratica di condono del fabbricato promesso in vendita, ma non era assolutamente a conoscenza dell’irregolarità urbanistica di tale pratica ed, in particolare, della tardiva presentazione della stessa; contestando altresì che vi fosse la possibilità di stipulare il contratto definitivo di compravendita in presenza di una domanda di condono edilizio e lamentando, infine, che il mancato pagamento della terza rata del prezzo sarebbe stato legittimo a fronte dell’inadempimento di controparte.
La Suprema Corte ha ritenuto il motivo infondato, richiamando precedenti decisioni, secondo le quali “la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985, e succ. mod., con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita di cui all’articolo 1351 cod. civ., ben potendo essere resa la dichiarazione o prodotta la documentazione relative alla regolarità dell’edificazione, all’eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione e ai relativi primi due versamenti, all’atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo, ovvero in corso di giudizio e prima della pronunzia della sentenza ex art. 2932 cod. civ., che tiene luogo di tale contratto” (Cass., Sez. II, 28 maggio 2010, n. 13117; Cass., Sez. II, 6 ottobre 2010, n. 20760; Cass., Sez. II, 9 maggio 2016, n. 9318).
La Corte di Cassazione ha altresì aggiunto che i Giudici di Appello avevano correttamente affermato che non poteva darsi inadempimento dei promittenti venditori; e ciò sia perché della abusività dell’immobile – ancorché soltanto parziale – la promissaria acquirente era perfettamente a conoscenza sin dal momento della stipula del preliminare, sia perché detta situazione edilizia non precludeva la possibilità di rogare l’atto definitivo, essendosi di fronte, sotto il profilo della tipologia dell’abuso, ad un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità.
Così pure correttamente – a detta della Cassazione – la Corte d’Appello aveva valutato in ogni caso il comportamento colpevole prevalente della promissaria acquirente, non solo in relazione alla mancata corresponsione della somma pattuita quale terza rata del prezzo dell’immobile (non giustificato, come visto, da un legittimo rifiuto ad adempiere), ma anche in riferimento al fatto che costei, avuta la consegna anticipata dell’immobile, vi ha eseguito numerose opere di ristrutturazione non autorizzate né dalla Pubblica Amministrazione né dai promittenti venditori.
Il ricorso è pertanto stato rigettato.
Cassazione Civile, 04.09.2017, n. 20707