Secondo la Corte di Cassazione, anche per la locazione ad uso abitativo, la mancata registrazione del contratto determina una nullità per violazione di norme imperative, la quale, tuttavia, può essere sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto medesimo.
Nella fattispecie, una società aveva agito in primo grado affinché venisse rilasciato un immobile di sua proprietà e corrisposta un’indennità per l’occupazione senza titolo dello stesso; il conduttore aveva dedotto la sussistenza di un contratto di locazione già dal 2007, che era però stato registrato solo nel 2014.
Mentre il Tribunale aveva ritenuto nullo il contratto di locazione originariamente stipulato dalle parti, in quanto non registrato (poichè la registrazione operata dal conduttore nel 2014 non era allo stesso riferibile), la Corte d’Appello aveva ritenuto che la registrazione tardiva del contratto di locazione originariamente stipulato dalle parti non fosse di ostacolo all’accertamento della sua validità: si sarebbe trattato, in pratica, di un contratto ordinario decorrente dal primo dicembre 2007 e con scadenza il 30 novembre 2015.
La Suprema Corte ha confermato quanto affermato in sede d’appello, osservando che la decisione era conforme al più recente indirizzo giurisprudenziale riferito alla locazione per uso commerciale, applicabile anche alla locazione per uso abitativo: si ritiene, infatti, che in tema di locazione immobiliare, la mancata registrazione del contratto determini, ex art. 1, comma 346, legge n. 311/2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità desumibile dal complessivo impianto normativo in materia, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso.
Questa si ritiene implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente, da un lato, con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e nel contempo di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti e, dall’altro, con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto.
Nel caso di specie, la registrazione tardiva ha sanato la nullità del contratto di locazione, tuttavia il conduttore è stato condannato a pagare tutti i canoni per l’abitazione e non è stata accolta la sua richiesta volta ad ottenere restituzione delle somme versate a titolo di canoni per il periodo anteriore alla registrazione del contratto.
Cassazione Civile, 06.09.2017, n. 20878