La disdetta data dal locatore alla prima scadenza di un contratto di locazione ad uso non abitativo deve essere adeguatamente motivata con riguardo alle ragioni eccezionali che giustificano il sacrificio della stabilità dell’attività commerciale esercitata nell’immobile dal conduttore.
La Corte di Cassazione con una recente sentenza ha così statuito, accogliendo il ricorso di un uomo che era stato costretto a spostare la propria attività di panetteria, stante il mancato rinnovo del contratto di locazione dal parte del locatore, il quale aveva dedotto la necessità di utilizzare l’immobile quale propria residenza, ma aveva inoltrato con ritardo la domanda di avvio del procedimento amministrativo per il cambio di destinazione dell’immobile.
La Corte d’Appello, in precedenza, pur riconoscendo l’indennità di avviamento commerciale al conduttore, non aveva riconosciuto in suo favore il relativo risarcimento del danno ritenendo che la tardività nel destinare l’immobile in questione a propria abitazione sarebbe stata da imputare al ritardo dell’Amministrazione Comunale nel rilasciare la relativa autorizzazione.
La Suprema Corte è risultata, invece, di diverso avviso rilevando come non fosse emersa la ragione per cui il locatore, ottenuto il rilascio dell’immobile, avesse atteso ben 5 mesi prima di rivolgersi all’Amministrazione Comunale, risultando così inadempiente agli oneri prescritti a suo carico.
La Corte ha, infatti, precisato che solo la ricorrenza di esigenze abitative proprie o dei familiari del locatore giustifica la cessazione della locazione alla prima scadenza; pertanto la motivazione, posta alla base della disdetta, non può essere generica ma deve indicare quale particolare attività il locatore intenda svolgere, al fine di valutare la serietà dell’intenzione indicata e qualora il locatore non rispetti tali adempimenti, incorre in una presunzione di responsabilità da inadempimento contrattuale che potrà superare solo giustificando le ragioni della tardiva destinazione dell’immobile alla finalità indicata al momento della disdetta.
In ragione di ciò, la Suprema Corte ha riconosciuto al conduttore, oltre all’indennità di avviamento commerciale anche il risarcimento del danno subito, stante l’inadempimento contrattuale del locatore.
Cassazione Civile, 19.02.2019, n. 4714