Anche il proprietario del solo posto auto scoperto (non già di un box auto o di un appartamento) va considerato condòmino a tutti gli effetti; pertanto, da un lato, non potrà essere escluso dall’uso e dal godimento dei beni comuni e, dall’altro, sarà obbligato a concorrere alle relative spese.
È quanto ha affermato la Corte di Cassazione, pronunciandosi in una controversia tra alcuni condomini proprietari di appartamenti e di box auto, che avevano citato in giudizio i proprietari dei soli posti auto scoperti compresi nel complesso immobiliare, ritenendo che questi ultimi vantassero un diritto di servitù su una limitata area comune e nessun altro ulteriore diritto su altre parti comuni condominiali. I proprietari dei posti di sosta scoperti avevano replicato che gli immobili di loro proprietà, in forza dei loro titoli di acquisto e della costante partecipazione alle assemblee condominiali, dovessero invece essere considerati a pieno titolo appartenenti al complesso condominiale.
Tale ultima posizione era stata condivisa dalla Corte d’Appello, la quale aveva rilevato come dai rilievi effettuati dalle perizie in corso di causa fosse stata confermata la conformazione del complesso condominiale in cui erano presenti posti auto all’interno dell’area condominiale di proprietà di soggetti con abitazioni al di fuori della cinta muraria, collegati al cancello da una strada di proprietà del condominio.
Anche la Cassazione ha poi aderito a tale opinione, ribadendo come il condominio negli edifici sia ravvisabile ogni qualvolta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni a porzioni (o unità immobiliari) di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso.
La Corte ha poi precisato che la nozione di condominio si configura non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 c.c.. Peraltro, ha aggiunto la Corte, anche quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, il condominio di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni eterogenee per struttura e destinazione, può essere frutto della autonomia privata.
Pertanto, anche i proprietari esclusivi di spazi destinati a posti auto scoperti compresi nel complesso condominiale possono dirsi condòmini, in base ai criteri fissati dall’art. 1117 c.c., e presumersi comproprietari (oltre che obbligati a concorrere alle relative spese) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovano in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari.
Poiché nel caso di specie la Corte d’Appello aveva operato una valutazione insindacabile in dell’effettivo stato dei luoghi, ricostruendo altresì la volontà delle parti in base ai titoli di acquisto ed accertando che i posti auto scoperti appartenessero strutturalmente al complesso edilizio condominiale con conseguente collegamento strumentale, la Cassazione ha rigettato il ricorso.
Cassazione Civile, 16.01.2018, n. 884