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Compravendita immobiliare: i vizi devono essere riconoscibili con l’ordinaria diligenza per la riduzione del prezzo

vizi

Affinché l’acquirente di un immobile possa ottenere, a causa di vizi strutturali, la riduzione del prezzo di compravendita di un vecchio immobile, tali vizi non devono essere riconoscibili attraverso l’uso dell’ordinaria diligenza, a nulla rilevando se essi siano visibili.

È quanto ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 3348/18 qui allegata.

Nel caso esaminato, il Tribunale di Roma aveva rigettato la domanda di riduzione del prezzo di vendita formulata ex artt. 1492 e 1494 c.c. dall’acquirente di un immobile nei confronti della parte alienante, lamentando che il solaio dell’immobile versava in un grave stato di degrado e ciò aveva reso necessario l’intervento straordinario di ristrutturazione da parte dell’acquirente. In particolare, il Tribunale, chiarito che il contenuto prezzo di vendita rispecchiava le vetuste condizioni dell’edificio, costruito prima degli anni ‘30 dello scorso secolo, aveva escluso che si potesse configurare vizi occulto al di fuori del caso di difetto di produzione, fabbricazione o formazione.

La Corte d’Appello, riformando detta sentenza, aveva invece ritenuto esistente vizi occulti, determinando così il deprezzamento rispetto alla somma pattuita per la vendita. Nello specifico, il Giudice di secondo grado, tenuto conto che i vizi concernevano parti non visibili dello stabile, aveva escluso che la vetustà dell’immobile fosse vetusto implicasse la inoperatività della garanzia di riduzione del prezzo di cui all’art. 1490, cod. civ.: l’immobile – secondo la Corte – era stato venduto come immediatamente fruibile ed esente da vizi che ne impedissero l’uso ed il tipo di gravi vizi riscontrati non potevano considerarsi necessariamente connaturati all’età del manufatto.

Avverso tale ultima decisione l’alienante è ricorso per cassazione, denunciando l’insussistenza dei lamentati vizi, in considerazione della vetustà dell’immobile oggetto del contendere, nota all’acquirente (il quale avrebbe infatti acquistato il suddetto immobile ad un prezzo conveniente nella consapevolezza di dover procedere a lavori di ristrutturazione), nonché l’assenza di qualsivoglia garanzia attinente al buono stato dell’edificio (che a detta dell’acquirente sarebbe invece stata rilasciata dal venditore).

La Cassazione ha presisato come la riduzione del prezzo di vendita per vizi sussista «qualora la cosa venduta presenti imperfezioni concernenti il processo produttivo o di fabbricazione o la conservazione», mentre la Corte d’Appello non avrebbe verificato se l’imperfezione in discorso fosse da riconnettersi ad una di tali cause, avendo invece incentrato la propria decisione su un’errata convinzione, ossia la sussistenza di una garanzia prestata dal ricorrente, il quale avrebbe dichiarato che l’immobile fosse «immediatamente abitabile ed in buono stato».

Altresì la Suprema Corte ha rilevato come i Giudici di secondo grado avrebbe omesso qualsivoglia analisi sull’apprezzabilità del vizio secondo l’ordinaria diligenza dell’acquirente: invero, secondo la Cassazione «appare ragionevole ritenere che l’acquisto di un bene di vetusta costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante e che, anzi, ne porti i segni, resi evidenti dal modo d’essere del bene stesso, possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che lo affettino» ed infatti «… riconoscibile non è solo il visibile… e, per contro, il visibile non è sempre riconoscibile come vizio».

Pertanto, il fatto che la parte degradata e che necessita di ristrutturazione possa riguardare «parti strutturali dell’edificio immediatamente non percepibili col senso della vista, quali, a titolo di esempio, il tetto, i solai o le fondamenta, appare, di conseguenza, irrilevante».

La Corte ha, dunque, accolto il ricorso presentato dal venditore.

Cassazione Civile, 12.02.2018, n. 3348

Cassazione Civile, 12-02-2018 n. 3348